Le bâti patrimonial ancien est souvent étiqueté E, F ou G : à tort ?
Près d’un tiers du parc immobilier existant relève du bâti patrimonial d’avant 1948. A l’heure actuelle, ces bâtiments se retrouvent bien souvent étiquetés E, F ou G sur le DPE et sont donc considérés comme des passoires thermiques.
Les bailleurs sociaux le savent bien, de même que les syndics de copropriété : déjà, les biens immobiliers les plus énergivores de l’étiquette G sont interdits de location, et tous les logements G le seront à partir de 2025. Suivront ensuite les logements étiquetés F et E, respectivement à partir de 2028 et de 2034.
Mais ces passoires thermiques issues du patrimoine ancien ne sont pas nécessairement les plus énergivores, en dépit de l’étiquette énergétique qui leur est attribuée. Selon la CDI-FNAIM et le réseau des Sites et cités remarquables de France, la présence de ces bâtiments parmi les passoires énergétiques s’expliquerait notamment en raison de la nouvelle méthode de calcul du DPE découlant de sa réforme de 2021.
Au contraire, la construction de ces bâtiments s’est souvent faite à l’aide de matériaux traditionnels (pierre, terre crue) ou de matériaux tels que la brique ou la chaux qui présentent de véritables qualités isolantes, leur offrant une certaine résistance à l’humidité.
Le ministère de la Culture argumente en faveur d’une révision du DPE
Le rapport du comité de la prospective et de l’innovation (CPI) 2022-2023, relevant du ministère de la Culture, soutient qu’il serait judicieux d’adapter la méthode de calcul du DPE aux spécificités des bâtiments patrimoniaux via entre autres un ajustement des critères liés au confort d’été et à l’inertie thermique.
Le CPI avance également que les propositions de travaux qui figurent sur un DPE sont effectuées par des diagnostiqueurs dont ce n’est pas la profession. De là peuvent survenir des projets de rénovation énergétique inadaptés au bâti ancien. Une isolation des murs par l’extérieur est par exemple à ne pas faire pour de nombreux biens immobiliers patrimoniaux, puisqu’elle vient affecter leur façade.
Plusieurs obstacles viendraient toutefois entraver cette éventuelle révision du DPE pour les bâtiments anciens :
- D’un point de vue logistique et réglementaire, cela nécessiterait des efforts de déploiement important.
- La directive européenne sur la performance énergétique pousse à l’inégalité de traitement entre tous les logements.
- Il n’est pas possible de faire la moindre comparaison en utilisant deux méthodes de calcul différentes.
Le point sur le baromètre des DPE
La perspective d’un nouveau mode de calcul du DPE pour les logements anciens est l’occasion de revenir sur le baromètre des DPE trimestriel proposé par la FNAIM et sa Chambre des Diagnostiqueurs Immobiliers. Pour le deuxième trimestre 2024, quelques chiffres :
- Si 83% des logements sont classés C, D ou E, 13% sont classés F ou G.
- Les logements anciens d’avant 1948 présentent le taux le plus élevé de passoires thermiques ; 25,5% sont classés F ou G.
- Les logements de moins de 30 m² présentent davantage de passoires énergétiques que les logements de plus grande envergure : 21,6% d’entre eux, contre 9,9% pour les logements de 60 à 100 m² par exemple.
Ces résultats révèlent une véritable urgence en matière de rénovation énergétique des passoires thermiques. Ainsi, en 2022, il y avait environ 4,8 millions de logements classés F ou G sur le DPE. Un défi de taille pour la poursuite des objectifs français en matière de rénovation énergétique, et ce d’autant que ces passoires énergétiques sont progressivement interdites de mise en location.
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